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12月6日，安信证券2024年度投资策略会在上海召开。安信证券首席经济学家高善文阐述了其对当前及未来我国房地产市场发展的思考，并对市场流行的部分观点给出了自己的见解。

“对房地产市场的认知、讨论和判断，是决定我们对明年经济和市场走势判断的最关键因素。”在高善文看来，市场参与者高度关注长期房地产市场的合理中枢，并把这一中枢定义为长期可以维持的销售面积，而考虑到销售面积难以进行跨国比较，高善文认为，用房地产投资占整个GDP的比重这一指标替代房地产销售面积，作为房地产市场合理中枢更为恰当；经过数据对比，高善文认为，我国长期合理的房地产中枢应该不会低于7%，也许会到8%的水平，当前从几乎所有角度看，现实数据都显著背离长期合理水平，因此房地产市场超调已是不争的事实。

考虑到过去几年疫情对国内经济的影响，高善文认为疫情的“疤痕效应”也是房地产市场超调的一大因素：“疫情给地方政府、企业和普通住户在资产负债表方面带来了很大损失，使得他们的风险承担意愿和能力下降，这既带来了股票市场的调整，也带来了房地产市场需求的快速下降。”

当前，超调的房地产市场是否已经“触底”？高善文认为，需要密切关注两大条件：一是房地产行业的流动性危机必须被阻断，这方面直观指标是房地产企业筹资性现金流能够停止“失血”并以正常的市场化条件恢复筹资性现金流。乐观来看，明年上半年地产流动性风险有望显著改善，在越来越有力度的政策支持下，相信房地产企业融资能恢复正常。

二是疫情“疤痕效应”的消退，这方面需要居民逐步恢复对风险资产的持有意愿。高善文表示，今年三季度以来疫情“疤痕效应”已经开始消退，但何时彻底消除需要进一步观察，尽管不排除后续会有反复，但方向上不妨可以乐观一些。

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（来源：中证金牛座）